Luật An Phú

Copyright © 2017 An Phu Law.
All Right Reserved

CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ AN PHÚ

Trí tuệ – Hiệu quả – Minh bạch

0931 412 828

Search
Menu

Tất Tần Tật Những Vấn Đề Trong Việc Xây Nhà Trên Đất Tranh Chấp 

Luật An Phú > Tin pháp luật  > Tất Tần Tật Những Vấn Đề Trong Việc Xây Nhà Trên Đất Tranh Chấp 

Tất Tần Tật Những Vấn Đề Trong Việc Xây Nhà Trên Đất Tranh Chấp 

xây-nhà-trên-đất-tranh-chấp

Khi đất đang có tranh chấp thì có quyền xây dựng nhà ở được không? Những thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với đất tranh chấp ra sao? Luật An Phú sẽ giúp bạn giải đáp các câu hỏi trên và đưa ra một số ví dụ về trường hợp xây nhà trên đất tranh chấp để bạn đọc có thể hiểu rõ hơn, cùng theo dõi nhé!

Có thể bạn quan tâm>>

Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Hủy Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Mang Tên Người Khác Hợp Pháp Hay Không?

Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Là Gì? Trình Tự Thủ Tục Chuyển Quyền?

Có được xây dựng trên đất đang tranh chấp không?

Tranh chấp đất đai diễn ra rất thường xuyên. Vậy xây nhà trên đất có tranh chấp được hay không?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc có cho phép xây dựng trên đất đang tranh chấp hay không. Trên thực tế, theo Luật Xây Dựng 2014 việc xây dựng chỉ cần đúng mục đích sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện để được phép xây.

Tuy nhiên, trong trường hợp đất đang tranh chấp và đã có đơn khởi kiện lên Tòa án, đang trong quá trình giải quyết mà một trong các bên tranh chấp tiến hành xây dựng thì bên còn lại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp kịp thời” theo như quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Đất đang tranh chấp và đang trong quá trình giải quyết, chưa xác định được chủ sở hữu, khi Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì chính quyền sẽ không cho phép xây dựng trên đất.

xây-nhà-trên-đất-tranh-chấp

Thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp cho đất đang tranh chấp 

Nếu bạn muốn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp kịp thời thì bạn cần làm đơn gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Đơn yêu cầu cần có những nội dung sau:

– Ngày, tháng, năm làm đơn

– Tên, địa chỉ, số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người cần yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp kịp thời

– Tóm tắt nội dung của vấn đề tranh chấp hoặc những hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích của mình 

– Lý do bạn muốn yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời 

– Các yêu cầu cụ thể khi cần áp dụng biện pháp khẩn cấp kịp thời 

Bên cạnh đơn yêu cầu, người yêu cầu còn phải cung cấp thêm cho Tòa án những chứng cứ để chứng minh cho sự cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp “Cấm thay đổi hiện trạng của tài sản đang có tranh chấp”

Một số tình huống cụ thể trong trường hợp xây nhà trên đất tranh chấp

Tình huống 1: Xây trên đất đang xảy ra tranh chấp

xây-nhà-trên-đất-tranh-chấp

Tôi tên là Ngân. Hiện tại tôi và hai em của tôi đang xảy ra tranh chấp trên một mảnh đất và đã khởi kiện được Tòa án thụ lý. Bây giờ, em tôi cố tình xây nhà trên đất đang xảy ra tranh chấp, làm như vậy thì có vi phạm pháp luật hay không?

Với câu hỏi trên, Luật An Phú xin được trả lời như sau:

Về nguyên tắc, khi đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng, chưa được Tòa án hay một cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết thì không có căn cứ để xác định chủ sở hữu là ai?

Theo như quy định tại Khoản 1 Điều 89 Luật Xây Dựng 2014 về đối tượng và các loại giấy phép trong xây dựng: 

“Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Căn cứ vào quy định trên thì người em sẽ không được chính quyền cấp giấy phép xây dựng trên đất đang có tranh chấp. Việc tiến hành xây dựng mà không có giấy phép và hoàn toàn không hợp pháp.

Tình huống 2: Xây nhà trên đất tranh chấp 

Bố tôi đang sở hữu một mảnh đất 2000 m2. Vào năm 2013 khi bố 70 tuổi đã có lập di chúc chia mảnh đất đó cho 5 người con. Nhưng đến năm 2017, khi bố sắp mất thì đã thay đổi nội dung di chúc là phân chia lại đất không giống như ý nguyện ban đầu mà trước đó đã lập di chúc. Từ thời điểm đó có đơn tranh chấp của tôi nhưng đến nay vụ việc vẫn chưa giải quyết xong. Hiện tại tôi muốn xây dựng nhà thì có được xây dựng hay không?

Giải quyết tình huống trên 

Căn cứ vào thông tin trên thì mảnh đất mà bạn có ý định xây dựng vẫn còn đang trong giai đoạn giải quyết tranh chấp. Vì là tranh chấp vẫn chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật nên sẽ không được phép xây dựng trên đất đang tranh chấp theo Điều 93 Luật Xây Dựng 2014 về điều kiện giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Ở đây sẽ xảy ra hai trường hợp:

Trường hợp 1: Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở đô thị

xây-nhà-trên-đất-tranh-chấp

“a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.”

Trường hợp 2: Đối với nhà ở nông thôn 

Theo Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn 

1. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn 

“a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.”

2. Đối với công trình được cấp phép xây dựng có thời hạn 

“Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.”

3. Đối với nhà ở riêng lẻ 

“Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng đúng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật Xây Dựng”

4. Đối với công trình, nhà ở được cấp phép xây dựng có thời hạn mà khi hết hạn kế hoạch thực hiện xây dựng vẫn chưa triển khai 

“Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.”

5. Đối với công trình, nhà ở thuộc khu vực quy hoạch 

“Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.”

Kết luận 

Nếu trường hợp của bạn đáp ứng được các điều kiện cấp giấy phép xây dựng thì bạn sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó, bạn cũng cần thỏa mãn theo Điều 168 Luật đất đai 2013 về thời điểm thực hiện quyền sử dụng đất 

Tuy nhiên, đất của bạn đang có tranh chấp và đã có đơn yêu cầu giải quyết mà bạn vẫn cố tình xây dựng thì anh em của bạn sẽ có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 122 Bộ Luật dân sự 2015 và cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang có tranh chấp cụ thể như: cấm tháo dỡ, lắp ghép, xây dựng hay hành vi thay đổi hiện trạng tài sản đó 

Vì đất đang diễn ra tranh chấp, vẫn chưa giải quyết dứt điểm bằng một bản án  của cơ quan có thẩm quyền để xác định chủ sở hữu của mảnh đất đó. Vì vậy, bạn sẽ không được chính quyền cấp giấy phép xây dựng 

Tình huống 3: Xây nhà trên đất đang tranh chấp 

Nhà em có một mảnh đất do ông bà để lại, năm 2012 các cô bác đòi thưa kiện quyền thừa kế của ông bà. Sau nhiều lần được Tòa án huyện giải quyết, nhà em có kháng án, Tòa án Phúc thẩm của tỉnh xem xét và giải quyết đã 2 lần. Gần đây, Tòa án ở tỉnh đã gửi quyết định về việc chia thừa kế, trong bản có chia nửa miếng đất cho các cô bác, kèm theo bản đồ chia đất 

Sau khi nhận được bản án phúc thẩm, gia đình em đã gửi đơn kháng án lên giám đốc thẩm của tỉnh ngày 6/7/2014. Đến ngày 8/7/2014 gia đình em đang xây nhà mới trên mảnh đất mà trong bản vẽ chia thừa kế của toàn gửi về thuộc về nên cô bác 

xây-nhà-trên-đất-tranh-chấp

Vậy ngôi nhà đang xây có bị cưỡng chế không?

Trả lời tình huống trên 

Điều 62. Giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

e) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.

3. Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.”

Kết luận 

Như vậy, việc gia đình đã khởi công xây nhà mà không có giấy phép xây dựng và đã vi phạm pháp luật. Đồng thời, mảnh đất đó còn đang tranh chấp chưa được giải quyết thì chắc chắn chính quyền sẽ không cấp giấy phép. 

Nếu bạn đang gặp phải tình huống trên và không có thời gian để tìm hiểu, thì hãy liên hệ ngay với Luật An Phú để được tư vấn cụ thể, nhanh chóng. Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong nghề, Luật An Phú sẽ giúp bạn giải quyết vấn đề một cách tốt nhất 

No Comments

Leave a Comment

Contact Me on Zalo